lundi 7 juillet 2014

Loi ALUR : comment résilier son bail ?

La loi ALUR (loi n°2014-366 pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) votée le 24 mars 2014 instaure de nombreuses mesures. Parmi les 177 articles, la résiliation du bail octroie de nouveaux droits et devoirs aux locataires comme aux propriétaires.

Si vous souhaitez en savoir plus sur la loi ALUR et les différentes échéances de mise en application, voici le lien d'accès à l'échéancier de mise en application de la loi ALUR


Bail - comment résilier


3 mois de préavis en règle générale…

Le principe d’un délai de préavis de trois mois demeure inchangé, un locataire peut dans certains cas donner son préavis un mois avant son départ.

… sauf dans les zones tendues…

La loi Alur prévoit d’abord de ramener le délai de 3 mois à 1 mois dans les zones tendues. Alors que dans certaines agglomérations le marché de l’immobilier locatif est tendu, la loi ALUR allège les conditions de résiliation afin de permettre une mise à disposition plus fluide des biens immobiliers.
Comment savoir si le bien immobilier est dans une zone tendue ? Ces zones concernent essentiellement les villes où il existe un « déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements » entraînant, de fait, des loyers élevés ainsi qu’un haut niveau de demande de logement social. Il s’agit des agglomérations de plus de 50 000 habitants, ainsi que celles où la taxe des logements vacants est applicable. Aujourd’hui, ces villes sont au nombre de 28 dont Paris, Bordeaux, Nantes, Nice, Toulouse, Annecy, Amiens, Marseille, Lille, Toulon… la liste définitive des villes concernées sera publiée dans le décret d’application au cours de l’été 2014.

… et dans les cas particuliers

Pour les contrats signés depuis le 27 mars 2014, la loi ALUR ramène le congé à 1 mois :
  • si locataire obtient un logement social,
  • s’il est bénéficiaire de l’Allocation Adulte Handicapé
  • s’il donne congé pour des raisons de santé.
Rappelons que d’autres cas permettaient déjà de bénéficier d’un mois de préavis :
  • les locataires qui ont perdu leur emploi ou qui trouvent un premier emploi,
  • ceux qui font l’objet d’une mutation professionnelle
  • ceux qui perçoivent le RSA
  • les personnes de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile
  • les salariés qui déménagent pour suivre leur entreprise (arrêt de la Cour de Cassation de mars 2004)
  • les personnes mariées et pacsées co-titulaires du bail qui remplissent l’une des conditions précitées

Bon à savoir : les locataires d’un logement meublé bénéficient d’un préavis d’un mois quelque soit leur situation.

Donner congé au bailleur

Il est indispensable d’adresser au bailleur ou à son mandataire (par exemple, l’agent immobilière disposant d’un mandat de gestion), une lettre recommandée avec avis de réception notifiant que vous souhaitez quitter les lieux.

Bon à savoir : la loi ALUR permet désormais de remettre en main propre la demande de préavis contre un récépissé ou un émargement.

La restitution du dépôt de garantie

La loi ALUR a également raccourci le délai de restitution du dépôt de garantie à un mois contre deux auparavant sous réserve d’un état des lieux de sortie conforme à celui d’entrée.

Si le propriétaire bailleur tardait à rembourser le locataire de sa garantie, il devra s’acquitter d’une pénalité de 10% du montant du loyer mensuel par mois de retard.


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