mardi 7 mai 2013

Comment choisir entre le régime microfoncier et le régime réel?

Pour déclarer ses revenus fonciers, l’investisseur peut choisir entre deux régimes d’imposition. La décision n’est pas toujours évidente ; c’est pourquoi, l’équipe de Belvia Immobilier vous guide dans ce choix.




Le régime « micro-foncier » s’applique automatiquement si les recettes locatives brutes du foyer fiscal n’excèdent pas 15 000 € par an. Le contribuable bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 %, supposé couvrir tous les frais liés au bien loué. Cet abattement couvre alors toutes vos charges : aucune autre déduction n’est possible. Vous êtes donc imposable sur 70% de vos recettes.


Vous devez alors déclarer vos recettes brutes annuelles directement sur votre déclaration d’ensemble n° 2042, page 3 case 4BE (vous devez également reporter en case 4BD un report de déficit éventuel sur les 10 dernières années, si toutefois vous aviez opté pour un régime réel d’imposition). Le montant à déclarer en case 4BE est égal à la somme des revenus bruts générés par vos biens loués non meublés.


Vous relevez de plein droit de ce régime d’imposition lorsque vous réunissez les deux conditions suivantes :

  • Le montant brut des loyers perçus par votre foyer fiscal n’excède pas 15 000 € par an (cette limite est appréciée annuellement et n’a pas à être réduite si la location a débuté ou pris fin en cours d’année) ;
  • Vos biens loués non meublés et ceux des membres de votre foyer fiscal ne bénéficient d’aucun régime ou avantage fiscal particulier (dispositifs Besson, Robien, Borloo, monument historique, déductions spécifiques…). Par exception, les loyers produits par un logement loué en Scellier peuvent être soumis au régime microfoncier.


Si ces deux conditions ne sont pas remplies, vous êtes obligatoirement exclu du microfoncier. Vous relevez alors du régime réel pour l’ensemble de vos revenus fonciers, quel qu’en soit le montant.


Toutefois, vous pouvez renoncer au régime microfoncier et opter pour le régime réel d’imposition pour déterminer votre revenu imposable, si vous y avez intérêt. En principe, il est préférable d’opter pour le régime réel chaque fois que le montant des charges déductibles de l’année est supérieur à l’abattement de 30% applicable en microfoncier. Sachez cependant que l’option est globale et porte sur tous les immeubles loués. En outre, elle est irrévocable pendant trois ans, période à l’issue de laquelle elle se renouvelle tacitement d’année en année, sauf renonciation expresse de votre part (il suffit de ne plus déposer de 2044).

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